3. Januar 2013
Reziprozitätsprinzip
Immobilienkauf in Italien – Der Erwerb von Immobilien in Italien, die die Grössenordnungen von 1.000 m² Grundstücksfläche und / oder 200 m² Wohnfläche übersteigen, kann für Schweizer aufgrund des Reziprozitätsprinzips problematisch sein.
Das italienische Reziprozitätsprinzip (oder auch «Gegenseitigkeitsprinzip») ist für diejenigen Schweizer, die in Italien Immobilien erwerben wollen, von grundlegender Bedeutung. Ein Verstoß gegen dieses Prinzip kann zur Unwirksamkeit von im Hinblick auf Immobilienkäufe geschloßenen Verträgen führen. Dieses Prinzip besagt, dass ein Ausländer in Italien unter der Bedingung der Gegenseitigkeit die gleichen Rechte hat, wie ein Italiener im Heimatland des Ausländers. Das Prinzip gilt auch für ausländische juristische Personen.
Eingeschränkte Rechte
Genau das wird aber im Verhältnis zwischen Italien und der Schweiz zum Problem, da die Schweiz Italienern beim Erwerb von Immobilien nur eingeschränkte Rechte gewährt. Erheblich ist hier vor allem, dass ein Italiener in der Schweiz Immobilien nur bis zu einer bestimmten Größe erwerben darf.
Derzeit ist der Erwerb bis zu einer Quadratmeterzahl von 1.000 m² Grundstücksfläche und 200 m² Wohnfläche erlaubt. Aus diesem Grund läßt das Prinzip der Gegenseitigkeit den Erwerb von Immobilien durch Schweizer in Italien lediglich bis zu diesen Größen zu.
Das Schweizer Recht kennt zwar hiervon auch Ausnahmen, die beantragt und begründet werden müssen, beispielsweise mit der Anzahl der Familienangehörigen. Diese Ausnahmen kennt das italienische Recht indessen nicht. Der Grund hierfür ist schlicht organisatorischer Natur. Es existieren in Italien keine Ämter, bei denen die entsprechenden Anträge gestellt werden können. Auch sieht das Prinzip der Reziprozität dies nicht vor. Demnach gilt die Einschränkung der Quadratmeter umfassend und grundsätzlich ohne Ausnahme.
Ausnahme für Nicht-EU-Bürger
Ausnahmen bestehen für Ausländer, die nicht Staatsangehörige der EU-Staaten sind, lediglich in den folgenden Fällen:
- Wenn ein Ausländer seinen Wohnsitz in Italien hat und eine Aufenthaltserlaubnis besitzt.
- Ein Staatenloser, der seinen Wohnsitz seit mindestens drei Jahren in Italien hat.
- Flüchtlinge, die seit mindestens drei Jahren in Italien registriert sind.
Für Schweizer Staatsangehörige ist lediglich der erste dieser Punkte von praktischer Bedeutung: Durch eine Wohnsitzverlegung mit entsprechender italienischer Aufenthaltserlaubnis würde das Prinzip der Reziprozität für diesen Schweizer Staatsangehörigen nicht mehr gelten. Er könnte unbeschränkt Immobilieneigentum erwerben.
Dies kann allerdings lediglich für Schweizer Staatsangehörige interessant sein, die sich die Wohnsitzverlegung «leisten» können, und gilt insbesondere für Personen, die nicht (mehr) im Arbeitsleben stehen. Ansonsten könnte die Wohnsitzverlegung problematisch werden. Problematisch deswegen, weil die Wohnsitznahme in Italien bedeuten würde, dass in Italien auch das Gesamteinkommen zu versteuern wäre. Das dürfte für einen im Berufsleben stehenden Schweizer Bürger steuerlich sicherlich nicht interessant sein, da Italien im Vergleich zur Schweiz das Einkommen (gemeint ist damit das Welteinkommen, wenn auch unter Berücksichtigung von Doppelbesteuerungsabkommen) sehr viel höher besteuert. Die Alternative könnte der Erwerb über eine Gesellschaft sein. Dies ist aber vor allem in steuerlicher Hinsicht beim Erwerb um einiges teurer.
Daher ist Schweizer Staatsangehörigen, die Immobilieneigentum in Italien erwerben wollen, zu raten, dies in den dafür vorgesehenen Größenordnungen zu tun. Denn ein Verstoß gegen das Reziprozitätsprinzip kann weitreichende Folgen haben und zur Nichtigkeit des Kaufvertrages führen, sofern die Nichtigkeitserklärung beantragt wird.
Die einzige Möglichkeit, die dem gescheiterten Erwerber bleibt, wäre in diesem Fall, vom Notar, der den Vertrag in Kenntnis dieser Umstände geschlossen hat, Schadensersatz zu fordern. Dies würde aber die «verlorene» Immobilie nicht zurückbringen.
Es ist empfehlenswert, sich bei einer Kaufabsicht umfassend beraten und vertreten zu lassen, um nicht am Ende über den Fallstrick Reziprozitätsprinzip zu stolpern. Dies sollte schon vor der Unterzeichnung des Vorvertrages geschehen, da bereits der Vorvertrag im Falle eines Verstoßes gegen das Reziprozitätsprinzip zu rechtlichen und tatsächlichen Schwierigkeiten führen kann.
und der italienischen Geschichte in der norditalienischen Region steht. Die Burg wurde im 13. Jahrhundert errichtet und beherbergt heute neben einer regionalen Weinhandlung auch ein önologisches Museum. Besucher können so nicht nur von den exzellenten Weinen der Region ein Bild machen, sondern sich auch über dessen Herstellung informieren.
